Узаконення самочинного будівництва: проблемні аспекти

На сьогодні в Україні дуже актуальним є питання про узаконення самочинного будівництва або навпаки – про знесення (демонтаж) самовільно збудованих об’єктів. Тому поширеними є випадки звернення до суду громадян з вимогами про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на власній земельній ділянці або на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети. Також часто до суду звертаються органи державної влади чи органи місцевого самоврядування з позовами про знесення самочинно збудованого нерухомого майна або про зобов'язання провести відповідну перебудову та про стягнення витрат, пов'язаних із приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Судовий порядок обирається громадянами з огляду на те, що він є менш затратним як у часі, так і у коштах, аніж адміністративний.

Тому актуальним є питання визначення, що саме є самочинним будівництвом, які особливості розгляду цивільних справ, пов’язаних із узаконенням самочинного будівництва. Про це, власне, і йдеться нижче.

Відповідно до ч.1 ст. 376 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Відтак, як випливає із вищезазначеної статті, самочинним будівництвом може визнаватись лише об’єкт нерухомого майна. Тим не менш, слід зауважити, що право власності на деяке нерухоме майно (навіть якщо воно є таким за своїм правовим режимом) не може визнаватись в судовому порядку на підставі ст. 376 ЦПК України.

Зокрема, це стосується «допоміжних» (господарсько – побутових) приміщень. Так, розташовані на земельній ділянці поряд із житловим будинком господарсько-побутові будівлі й споруди: сараї, гаражі, літні кухні тощо відповідно до положень статей 186, 381 ЦК є приналежністю головної речі (будинку). У зв'язку із цим положення частини п'ятої статті 376 ЦК не є підставою для визнання за власником такого житлового будинку самостійного права власності на самочинно побудовані господарсько-побутові будівлі й споруди, що були зведені після набуття ним права власності на будинок чи садибу. Прийняття в експлуатацію таких об'єктів нерухомості має здійснюватися відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у спосіб, визначений Порядком прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорії складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 24 червня 2011 року № 91. На даний час цей порядок діє зі змінами, затвердженими Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.06.2012 N 304 (далі – Порядок).

Відповідно до п.1.2. цього Порядку до господарських (присадибних) будівель належать допоміжні (нежитлові) приміщення, зокрема сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо.

Відтак, порядок узаконення таких об’єктів є відмінним від того, що передбачений у ст.376 ЦК України. Прийняття в експлуатацію об'єктів (крім закінчених будівництвом до 5 серпня 1992 року індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них) здійснюється безоплатно територіальними органами Державної архітектурно-будівельної інспекції України (далі - Інспекція) за результатами технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж та за наявності документа, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, шляхом реєстрації поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації, яка складається за формою, наведеною у додатку 2 до цього Порядку.

Роз’яснення кожної із ознак самочинного будівництва надане у Постанові Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» від 30.03.2012 № 6 (далі – Постанова).

Таким чином, будівництвом об'єкта нерухомості на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, вважається спорудження таких об'єктів на земельній ділянці, що не віднесена до земель житлової й громадської забудови, зокрема, наданій для ведення городництва, сінокосіння, випасання худоби тощо, цільове призначення або вид використання якої не змінено в установленому законом порядку.

Слід звернути Вашу увагу на те, що не може вважатися наданням земельної ділянки лише рішення компетентного органу влади про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або для розробки проекту забудови.

Під належним дозволом слід розуміти передбачений Законом України № 3038-VI дозвільний документ (статті 35 - 37), що дає право виконувати підготовчі та будівельні роботи саме того об'єкту і на тій земельній ділянці, яка передана з цією метою певній особі.

Під проектом слід розуміти залежно від категорії об'єкта будівництва відповідний склад документації, визначеної статтями 1, 7 та 8 Закону України № 687-XIV, отриманої відповідно до статей 29, 31 Закону № 3038-VI, а також будівельний паспорт та технічні умови, отримані відповідно до статей 27, 30 зазначеного Закону.

Будівництвом, яке здійснюється з істотним порушенням будівельних норм і правил, вважається у тому числі будівництво, яке хоча і здійснюється за наявності проекту, але з порушенням державно-будівельних норм та санітарних правил, що загрожують життю та здоров'ю людини у разі невиконання приписів інспекції державного архітектурно-будівельного контролю про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил тощо.

Далі, якщо об’єкт самочинного будівництва, право власності на який ви бажаєте узаконити, підпадає піц ознаки,зазначені вище, первинно вам слід звернутись до відповідного органу державної влади чи місцевого самоврядування, бо звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що порушене питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.

Враховуючи наведене, при вирішенні питання про відкриття провадження у справі за позовом про визнання права власності на самочинно збудовані об'єкти суд має звертати увагу чи зазначено у позовній заяві відповідно до вимог статті 119 ЦПК обставини щодо звернення позивача до інспекції державного будівельного архітектурного контролю про прийняття об'єкта до експлуатації та посилання на докази щодо зазначених обставин. У разі відсутності посилання на такі обставини або докази суд має відповідно до вимог статті 121 ЦПК залишити позовну заяву без руху та надати строк для усунення недоліків із наслідками, передбаченими частиною другою статті 121 ЦПК.

Відкривши провадження у справі, як одну із дій, яку здійснює суд для підготовки справи до судового розгляду, є вирішення питання про склад осіб, які будуть брати участь у справі. Позов про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на чужій земельній ділянці може бути пред'явлено до органу державної влади або органу місцевого самоврядування та власника (користувача) земельної ділянки у випадку забудови на земельній ділянці, яка належить до державної чи комунальної власності або фізичній чи юридичній особі. Відтак, вищезазначені особи є належними відповідачами у справі. У разі пред'явлення позову про визнання права власності на самочинно збудований об'єкт нерухомості до неналежного відповідача (наприклад, до бюро технічної інвентаризації чи лише до певної фізичної особи) суд залежно від предмета позову та обставин справи у порядку, передбаченому частиною першою статті 33 ЦПК, має вирішити питання про його заміну на належного відповідача або із власної ініціативи у порядку, передбаченому частиною другою статті 35 ЦПК, залучає відповідний державний орган чи орган місцевого самоврядування як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета позову, також відповідно до частини третьої статті 45 ЦПК залучає до участі у справі відповідну інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю для надання висновків на виконання її повноважень.

Окрім цього, Вищий спеціалізований суд України наголошує, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Відхилення від проекту забудови об'єкта нерухомості або від вимог будівельних норм і правил, які не є істотними, не порушують прав інших осіб та інтересів суспільства, не суперечать санітарно-технічним вимогам і правилам експлуатації, не впливають на міцність і безпечність цього об'єкта (зокрема, відхилення у житловому будинку від внутрішнього планування зі збереженням чи незначним відхиленням від установленого проектом розміру житлової площі, незначна зміна його зовнішніх габаритів, місця розташування тощо), не можуть бути підставою для задоволення вимог про перебудову чи про знесення об'єкта нерухомості.

Тим не менш, притягнення особи до адміністративної чи кримінальної відповідальності за самочинне будівництво не позбавляє відповідні державні органи, органи місцевого самоврядування або осіб, права яких порушено самочинним будівництвом нерухомого майна, можливості пред'явити позов про перебудову чи знесення самовільно збудованого об'єкта нерухомості, а також про відшкодування витрат, пов'язаних із приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Таким чином, підводячи підсумки, слід зазначити, що, маючи намір визнати право власності на об’єкт самочинного будівництва в судовому порядку, первинно слід дати позитивну відповідь на такі питання: чи може згідно із законом такий об’єкт вважатись самочинним будівництвом, чи наявні в правовому режимі самочинно збудованого нерухомого майна ознаки, передбачені ст. 376 ЦК України, чи зверталась особа попередньо до компетентних органів державної влади чи органів місцевого самоврядування для узаконення права власності на самочинно збудовану нерухомість, чи правильно визначено належного відповідача.

 

Христина Чорненька, помічник адвоката,

 

Юридичний холдинг


Наші друзі та партнери:

(с) 2011-2013 YurHolding.com
Cтворення сайту - WebDreamLab.com