Виселення з іпотечного житла: проблемні аспекти та правові позиції Верховного Суду України

Як наголосив ВСС України в Ухвалі від 19 серпня 2015 року нормою, яка встановлює порядок виселення із займаного житлового приміщення, є стаття 109 ЖК Української РСР, у ч. 1 якої передбачені підстави виселення. Частина 3 ст. 109 ЖК Української РСР регулює порядок виселення громадян.

За змістом ч. 2 ст. 40 Закону України «Про іпотеку» та ч. 3 ст. 109 ЖК Української РСР після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Відповідно до ч. 2 ст. 109 ЖК Української РСР громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Таким чином, ч. 2 ст. 109 ЖК Української РСР встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.

Таким чином під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців на підставі ч. 2 ст. 39 Закону України «Про іпотеку» підлягають застосуванню як положення ст. 40 цього Закону , так і норма ст. 109 ЖК Української РСР .

Отже, за змістом цих норм особам, які виселяються з жилого будинку (жилого приміщення), яке є предметом іпотеки, у зв'язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, інше постійне житло надається в тому разі, коли іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла.

Ця позиція підтверджена також Постановою Верховного Суду України від 18 березня 2015 року (у справі № 6-39 цс15), в якій Верховний Суд наголошує, що за змістом статей 39, 40 Закону України «Про іпотеку» та статті 109 ЖК Української РСР особам, які виселяються із жилого будинку (жилого приміщення), яке є предметом іпотеки, у зв’язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, надається інше постійне житло тільки у тому разі, коли іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Також таку позицію висловив Верховний Суд України в Постанові від 02 вересня 2015 року у Справі № 6-1049цс15, в якій вказав, що за результатами розгляду вказаних у справі обставин, суд прийшов до  висновку, про те, що згідно частини другої статті 40 Закону України «Про іпотеку» та частини третьої статті 109 ЖК УРСР після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов’язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Статтею 109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинне бути зазначене в рішенні суду. Таким чином, за результатами проведеного правового аналізу слід зазначити, що під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців на підставі частини другої статті 39 Закону України «Про іпотеку» застосовуються як положення статті 40 цього Закону, так і норма статті 109 ЖК УРСР.

Окрім цього, аналогічну позицію висловив Верховний Суд України в Постанові від 30 вересня 2015 року у Справі  №6-1892цс15, зокрема, вказавши, що нормою, яка встановлює порядок виселення із займаного житлового приміщення, є ст.109 ЖК УРСР, у ч.1 якої передбачені підстави виселення. Відповідно до ч.2 ст.109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, одночасно надається інше постійне житлове приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. Постійне житлове приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначене в рішенні суду. Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців на підставі ч.2 ст.39 закону «Про іпотеку» застосовуються як положення ст.40 цього закону, так і норма ст.109 ЖК УРСР. Суди встановили, що в іпотеку передано квартиру, яка не була придбана за рахунок отриманих кредитних коштів, а тому висновок про наявність передбачених законом підстав для виселення мешканців із цієї квартири без надання їм іншого постійного житла є помилковим.

Отже, у справі, яка переглядається, суди апеляційної та касаційної інстанцій на порушення вимог ч.2 ст.109 ЖК УРСР, стст.39, 40 закону «Про іпотеку» дійшли до необґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог про виселення з квартири без надання іншого житлового приміщення, яка не була придбана за рахунок отриманих кредитних коштів.

Аналогічна Правова Позиція висловлена Верховним Судом України у Постанові від 3 лютого 2016 року у Справі № № 6-1449цс15 про звернення стягнення на предмет іпотеки, в якій суд знову наголосив на положенні ст. 109 ЖК УРСР, відповідно до частини другої якої громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Відтак, неможливе виселення мешканців із квартири, що є предметом іпотеки, без надання іншого житлового приміщення.

Окрім цього, відповідно до ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Про це зазначається також в нормах ч. 2 ст. 40 Закону України «Про іпотеку» та ч. 3 ст. 109 ЖК Української РСР, що вказують наступне: для початку кредитор повинен надіслати письмову вимогу про виселення, і лише у разі, якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Необхідність надіслання такої письмової вимоги засвідчена також судовою практикою.

Так, Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 21 січня 2015 року  суд, розглянувши в судовому засіданні справу за позовом публічного акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк» до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, третя особа - служба у справах дітей Чернівецької міської ради, про виселення, за касаційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 08 травня 2014 року та ухвалу апеляційного суду Чернівецької області від 16 липня 2014 року, вирішив : Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 08 травня 2014 року та ухвалу апеляційного суду Чернівецької області від 16 липня 2014 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції., при цьому наголосивши, що: «Разом з тим, задовольняючи позов ПАТ КБ «ПриватБанк», суди всупереч вимогам статей 212 - 214 ЦПК України не з'ясували чи отримали інші відповідачі у справі, крім ОСОБА_3, письмову вимогу про виселення, чи направлялась така письмова вимога всім мешканцям, які проживають та зареєстровані у спірній квартирі та передчасно вирішили спір».

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 березня 2015 року  суд, розглянувши в судовому засіданні справу за позовом публічного акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення, за касаційною скаргою ОСОБА_3 на рішення апеляційного суду Запорізької області від 18 листопада 2014 року, вирішив Рішення апеляційного суду Запорізької області від 18 листопада 2014 року в частині виселення ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 скасувати, справу в цій частині направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. У решті судове рішення залишити без змін, при цьому наголосивши, що «У матеріалах справи відсутні відомості щодо вручення письмової вимоги про виселення відповідачів, наявність відомостей про відправлення зазначених вимог не може свідчити про їх вручення».

Принагідно слід зазначити, що відповідно до Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» Верховна Рада України постановляє: протягом дії цього Закону: 1) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов’язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об’єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об’єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

 

Христина Тарасенко, старший юрист,

 

«Юридичний Холдинг»


Наші друзі та партнери:

(с) 2011-2013 YurHolding.com
Cтворення сайту - WebDreamLab.com